Банки охотно кредитуют застройщиков. Кредиты застройщикам


условия, первоначальный взнос и программа субсидирования

Покупка квартиры – затратное мероприятие, и нередко дольщик не может обойтись только собственными средствами. На помощь приходят заемные средства, а в случае с новостройками – такой отличный механизм как ипотека от застройщика. Но у этого продукта есть несколько особенностей, подробнее о которых ниже.

Особенности ипотеки от застройщика

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:

Для начала определимся с терминологией. Масса реклам, которые предлагают квартиры в ипотеку от застройщика, подразумевают покупку жилья в новостройках либо по особым программам в банках, либо по займу с помощью застройщика.

В последнем случае девелопер договаривается с банком об особом предложении, в котором кредит банк предлагает на небольшой срок под небольшой процент, и именно на этот процент застройщик предоставляет скидку. Де юре же застройщик не может предлагать именно ипотечный продукт, согласной ФЗ «Об ипотеке». Также существует ситуация, когда застройщик предлагает рассрочку платежа – это тоже отдельный вид займа.

Условия и требования застройщиков

Если в офисе девелопера вам предлагают ипотеку от застройщика, скорее всего, речь идет об одном из двух вариантов:

  • Договор займа с компанией-застройщиком. Здесь все просто – вы обязуетесь заплатить всю цену договора в рассрочку, на протяжении определенного срока и по определенным платежам. Достаточно выгодное предложение для тех, кому не хватает определенной суммы и тех, кто может найти эту сумму достаточно быстро.
  • Программу субсидирования ипотеки застройщиками. Этот продукт придется получать в банке. Здесь выгода в том, что проценты по кредиту часто гасятся не вами, а застройщиком – такой своеобразный маркетинговый ход. Проверьте, насколько отличается цена на квартиру без ипотеки у застройщика от той цены, на которую оформляется ипотечный кредит. Иногда сумма увеличивается как раз на ту скидку, которую якобы предлагает застройщик в счет процентов по ипотеке.

Чем отличается ипотека от застройщика от обычного займа?

Основные условия приобретения квартиры у застройщика в ипотеку несколько отличаются от традиционной системы получения займа на недвижимость:

Расчет производится только через аккредитив Это позволяет банку контролировать все движения денежных средств. Для вас – больше гарантий, но и больше трат на оформление сделки – ведь услугу оплачивает покупатель.
Кредит выдается частями Здесь дольщик не получает ни бонусов, ни недостатков. Просто первая часть кредита застройщику перечисляется сразу после заключения ДДУ. А вторая – через определенный срок. Это фиксируется в самом договоре. Некоторые юристы считают, что это помогает и дольщику – если застройщик обанкротится в этот период, то сумма кредита будет сокращена на удержанную сумму.
Первоначальный взнос Редко когда банки и застройщики соглашаются на ипотеку от застройщика без первоначального взноса.
Требуется весомой обеспечение по кредиту В случае ипотеки от застройщика банки не так лояльно относятся к залогу в виде того самого жилья, которое только строится. Велик шанс того, что вам откажут в выдаче кредита, если у вас нет какого-то залога для обеспечения ипотеки.
Обязательная аккредитация застройщика Естественно, застройщик должен обязательно быть аккредитован в банке и у него должны иметься все разрешительные документации как на деятельность самой строительной фирмы, так и на работу с определенной стройкой.
Страхование заемщика Банки требуют обязательное страхование имущества, которое передается в залог по ипотечному кредиту. Речь идет о квартире, которая обозначена в долевом договоре. Страхование действует на весь период стройки и ипотечного кредита.
Только договор долевого участия или иные формы, утвержденные в ФЗ-214 Новостройки от застройщика в ипотеку должны продаваться только через договора долевого участия или иные, указанные в федеральном законе. Предварительные договора, паи и вексели в ипотечных процессах не принимаются.

Ипотека от застройщика без первоначального взноса – достаточно редкий случай. Обычно в таких ситуациях действует сразу несколько программ – военная ипотека или ипотека с государственной поддержкой.

Так, в случае с военной ипотекой человек участвует в специальной ипотечной системе – где средства накапливаются на протяжении всего срока службы. Эти деньги можно использовать для приобретения квартиры в новостройке в том числе в виде первоначального взноса. Но по факту – сам заемщик живые деньги банку не передаст.

Ипотека с господдержкой помогает социально незащищенным слоям населения. В качестве первоначального взноса также может выступать материнский капитал или особый вид жилищной субсидии, принятый на уровне локальных нормативных актов. Перед тем, как брать ипотечный кредит, стоит ознакомиться с постановлениями правительства той области, в которой вы проживаете. Часто молодая семья с детьми может рассчитывать на снижение процентной ставки и лояльность со стороны банка.

Преимущества и недостатки ипотеки от застройщика

Итак, если вы решили приобрести квартиру в новостройке с помощью залоговых средств, учитывайте, что в такой ситуации есть свои плюсы и минусы.

Преимущества покупки квартиры у застройщика в ипотеку это:

  • Проценты по ипотечному кредиту меньше, чем в ситуации покупки жилья на вторичном рынке или простой ипотеке для новостроек.
  • Время сделки сокращается за счет того, что аккредитованные в банке застройщики уже предоставили основную часть необходимой документации.
  • К застройщикам, работающим с ипотекой, банки относятся намного лояльнее. Также такие девелоперы зачастую помогают будущим дольщикам с оформлением документов и сбором необходимых справок.
  • Процент одобрения заявок намного выше – так как застройщик подает в банк документы для тех дольщиков, которые, по его мнению, точно смогут выплатить кредит.
  • Если вы встретились с удачным случаем предоставления рассрочки у застройщика – то не требуется подтверждение доходов справками по форме банка, а достаточно обыкновенной справки 2НДФЛ.
  • Возможно участие в государственных программах, в том числе военных, а также в акциях для молодых семей с пониженной процентной ставкой.

Минусы покупки новостройки от застройщика с ипотекой:

  • Если речь идет о прямой рассрочке – то вряд ли срок такого займа будет превышать два года.
  • В случае ипотечного кредита придется рассчитывать на небольшой срок займа – обычно 10-15 лет вместо возможных 30 лет на вторичном рынке жилья.
  • Придется гасить в виде первоначального взноса достаточно весомую часть жилья – обычно от 50%.
  • Все равно остается опасность остаться без квартиры, но с ипотечным долгом.

Идеальным вариантом будет ипотека от застройщика на квартиры с отделкой. В таком случае заемщик берет ипотеку на договор долевого участия, но при этом дом находится на стадии сдачи. Через небольшой промежуток времени – обычно не более полугода – дом сдается и дольщик получает квартиру в собственность и ипотеку со сниженной процентной ставкой. Но такое случается очень редко.

Как выбрать застройщика для ипотеки

К выбору застройщика для получения ипотеки стоит подойти максимально ответственно.

Убедившись, что девелопер аккредитован в банке и там предлагают взять ипотечный кредит, начинается полноценная проверка застройщика и объекта. Вам нужно уточнить информацию:

  • Лицензию застройщика. Или, по-другому, разрешение на строительную деятельность. Без такой лицензии девелопер не имеет право проводить строительные работы, связанные с жилыми и нежилыми зданиями.
  • Учредительные документы застройщика и генподрядчика. Здесь работает метод от противного – если документы застройщика в порядке, то все проблемы могут возникнуть от генподрядчика. Поэтому убедитесь, что с юридической чистотой этих двух организаций все хорошо.
  • Разрешение на строительство. Обратите внимание, что застройщик может заниматься комплексным возведением домов. И предоставить вам специально или по ошибке разрешение на строительство другого объекта из застраиваемого квартала домов. Это может стать роковой ошибкой.
  • Проектная декларация – основной документ, в котором нужно изучать как первую версию, так и все дополнения и изменения. Именно здесь указаны основные технические характеристики здания, а также срок его постройки и предполагаемый срок сдачи объекта. Изучать особенно внимательно.
  • Данные по земле. Посмотрите, все ли в порядке с землей, на которой строится новостройка. Если там аренда – каков срок. Если он подходит к концу, могут возникнуть проблемы. Если собственность – узнайте, есть ли совладельцы, решены ли с ними возможные претензии по использованию участка.

Проверяйте не только аккредитацию застройщика в банке, но и аккредитацию объекта.

В практике нередки случаи, когда несколько объектов застройщика одобрены банком, а несколько – нет. В такой ситуации вы можете потратить зря время и деньги на оформление всех документов и взаимоотношения со строителем, а в итоге так и не получить ипотечный займ.

Обратите внимание на Агентство ипотечного жилищного кредитования – это организация представлена практически во всех регионах и часто имеет как информацию, так и выгодные варианты по кредитованию новостроек.

Варианты оформления ипотеки от застройщика

Обратимся за помощью к ч.2 ст.1 федерального закона №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Там указаны возможные юридические формы договоров на покупку квартиры у строительных организаций.

Договор долевого участия Это наиболее приятная форма договора, в котором четко прописываются все возможные обязанности застройщика и права дольщика. В случае ДДУ банк может одобрить намного большую сумму, чем в иных, пусть и легитимных, формах оформления сделки.
ЖСК, или жилищно-строительный кооператив Второй по популярности в стране вид сделок с квартирами в новостройках. Особенности такого договора – в законности увеличения стоимости квартиры в процессе строительства через решение общего собрания кооператива.
ЖНК, или жилищно-накопительный кооператив. Практически то же самое, что и ЖСК, только квартира остается в собственности ЖНК до окончательной выплаты займа. При этом договор чаще всего не регистрируется в регпалате, а займ происходит за счет самого ЖНК. Наиболее не рекомендуемый юристами вид взаимоотношений дольщика и застройщика.

Основные виды оформления займа с застройщиком:

  • Вы можете оформить договор рассрочки с самим застройщиком. Часто работает в схеме с ЖНК и ЖСК. В случае с ДДУ оформляется предварительный ДДУ, затем после полной оплаты договора документы передаются в Регпалату – опасный вариант. В этом случае официально дольщиком вы становитесь только после оформления ДДУ, до этого юридически дольщиком вы не считаетесь.
  • Ипотечная сделка через банк – максимально удобная дольщику схема.
  • Приобрести пай через кредит в банке – здесь не идет речь об ипотеке, заемные средства оформляются как долевой пай. Малораспространенная ситуация на современном рынке.

Сделка и заключение договора

Алгоритм покупки выглядит следующим образом:

  1. В офисе застройщика вы выбираете нужный объект, подбираете ипотечную программу.
  2. Получаете нужные документы для проверки застройщика, изучаете их.
  3. Определившись с решением о покупке, подаете заявление на имя застройщика
  4. Застройщик определяется с банками, которые могут дать вам кредит.
  5. Вы отправляетесь в банк и подаете заявление а ипотеку, собираете нужные документы и также относите их в банк.
  6. Через некоторое время, если сделка одобряется, приходите в банк вместе с представителем застройщика, где оформляется сделка о кредите и сделка о покупке-продаже.
  7. Договора регистрируются в Росреестре. Квартира становится залогом перед банком.
  8. Заключается договор со страховой компанией.
  9. Ипотека выплачивается, дом достраивается, квартира становится вашей собственностью после последнего платежа.

Вам нужно убедиться в том, что как застройщик, так и вы подадите в банк для получения ипотеки все необходимые документы.

Обычно в перечень включены:

  • Подтверждающие право собственности на земельный участок. Это договор аренды или договор собственности с нотариальными справками о наличии/отсутствии совладельцев и их соглашении об использовании.
  • Документ, разрешающий строительство многоквартирного дома. Обратите внимание на слово «многоквартирный». Если в разрешении написано «под индивидуальное жилищное строительство» — избегайте такой сделки.
  • Учредительные документы застройщика, проектная декларация.
  • Паспорт заемщика, необходимые документы, подтверждающие доход – формы 2НДФЛ или справка об участии в зарплатном проекте банка.
  • Договор долевого участия, в котором прописаны требования по ипотеке, полная сумма договора и технические особенности квартиры – метраж, этажность и прочее.
  • Техническая документация от застройщика, если таковая требуется.
  • В случае, если заемщик находится в браке – нотариальное согласие партнера на совершение сделки.

Договор кредитования в обязательном порядке следует регистрировать совместно с договором купли-продажи.

Куда обратиться за кредитом?

Получить краткосрочный займ-рассрочку можно практически в любой строительной компании. Если нужен кредит на длительный срок – то подойдет субсидирование ипотеки застройщиком по программе сбербанка или любого другого крупного банка. Если есть господдержка, то можно рассчитывать на ипотеку от 8%. Если нет – то 10,75% в случае, если заемщик соглашается на все виды страхования от банка.

В целом же ответ на поставленный вопрос можно получить в офисе застройщика – менеджеры знают, где аккредитован тот или иной объект девелопера.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

viplawyer.ru

Ипотека от застройщика в 2018 году: особенности и преимущества

Приобрести свою собственную жилую недвижимость мечтает практически каждый человек. Но мечты чаще всего упираются в порог финансовых возможностей каждого. Потому необходимо рассматривать альтернативные варианты поиска необходимой суммы денег для завершения сделки купли-продажи. Множество действующих кредитных банковских программ дают определенную почву для раздумий, но ведь есть и такое понятие, как ипотека от застройщика. Здесь есть определенные отличия от типового банковского кредита, которые необходимо отчетливо понимать.

В обычном понимании рядового человека ипотека является кредитной программой банка, где отдельно прописываются условия залога. В этом случае соискателю новой недвижимости необходимо самостоятельно выбрать банк, ознакомиться с условиями кредитной программы и собрать пакет необходимых документов. При этом нельзя исключать вариантов, что сотрудник банка может по итогу изучения документов отказать в выдаче денежной ссуды.

Что же касается ипотеки от застройщика, то здесь речь может и не идти о визите в банк. Есть разные варианты того, как воспользоваться столь лакомым предложением. В любом случае, вероятность получения желанной недвижимости возрастает в разы. И давайте изучим такое предложение более досконально.

Варианты оформления ипотеки от застройщика

Если самим застройщиком предлагается такой вариант оформления в собственность новой квартиры, то на практике это может значить один из следующих вариантов:

  • Заключение займового договора с застройщиком;
  • Оформление ипотеки в банке-партнере компании застройщика.

Банковская ипотека подразумевает собой, что для получения денежной ссуды опять же придется обращаться в отделение банка с заявлением и пакетом документов. Все проценты необходимо будет уплачивать через банковскую кассу одним из платежей.

Тем не менее, есть и конкретные отличия если происходит оформление ипотеки через застройщика. Именно в этом случае можно говорить о более выгодных условиях при оформлении кредитного договора в банке. Во-первых, вы вправе рассчитывать на более низкий уставной процент по выплатам в банке. Во-вторых, со сбором всех необходимых документов вам поможет непосредственно сам застройщик – лично предоставит необходимый пакет документов для последующей передачи банковским менеджерам. В-третьих, процесс рассмотрения заявления происходит очевидно быстрее и процент положительных решений выходит значительно большим.

Предложение от застройщика, которое основано на заключении договора займа, является достаточно уникальным вариантом при заключении договора купли-продажи. Особенность такого договора кроется в том, что здесь вам нет необходимость обращаться в банк. К тому же застройщику не нужны ваша справка о доходах и иные документы. Все гораздо проще и выгоднее для потенциального покупателя недвижимости.

Договор займа оформляется на срок не превышающий 12 календарных месяцев. Но иногда можно встретить предложения с займовым вариантом ипотеки на 2-3 года. Обязательно застройщик потребует уплатить не менее половины стоимости приобретаемого жилого объекта. Оформление страховки здесь не потребуется, что является и плюсом, и минусом одновременно.

По варианту оплаты это типовая ипотека в рассрочку от застройщика. То есть, в договоре займа прописывается, что уплата должна выполняться равными долями на протяжении указанного срока. Здесь же указывается конечная дата внесения всей суммы займа, а также дополнительные условия регулирования сделки.

Застройщик предлагает ипотеку без обязательного первоначального платежа

При строительстве новых жилых кварталов застройщики в последнее время нередко предлагают очень выгодные предложения для потенциальных покупателей. Одним из таких лакомых кусочков и является ипотека от застройщика без первоначального взноса. В 2018 году такие предложения можно увидеть не так часто, как годом ранее, но все-таки они есть.

В данном варианте приходится говорить об ипотечном кредитовании по отдельной программе в банке-партнере застройщика. Естественно, без первоначального взноса говорить о договоре займа не приходится, так как это высокий и неоправданный риск для застройщика.

Что же касается банков, то они готовы предоставить подобный целевой кредит лишь при оформлении залога, которым может выступать строящийся объект недвижимости или находящаяся в собственности жилая площадь. Дополнительно необходимо будет открыть страховой полис и выполнять ряд прочих условий, которые прописываются кредитной программой и оконечным договором.

Здесь все зависит от банка, ваших финансовых возможностей и иных факторов. Очевидно, что ни одна сторона в этом вопросе не будет подвергаться риску и приобрести жилой объект по данному предложению вы сможете лишь при соблюдении всех прописанных условий, которых может быть немало.

Положительные и отрицательные моменты выбора ипотеки от застройщика

Что касается положительных моментов данного варианта ипотечного кредитования, то стоит отметить следующие наиболее очевидные достоинства:

  1. Ставка по выплатам выходит меньшей и более выгодной, чем в других предложениях.
  2. Получить деньги на приобретение недвижимости существенно проще, а процесс их рассмотрения выходит более коротким по времени.
  3. Выбор разных вариантов ипотечного кредита от застройщика.

 

При этом есть и ряд определенных недостатков, которые просматриваются в этом предложении. Во-первых, ипотека от застройщика предлагается не так и часто, так как ее себе позволить могут исключительно самые крупные игроки строительного рынка. Во-вторых, отсутствует обязательное страхование сделок и недвижимости.

Но по итогу выходит, что ипотека, предлагаемая застройщиком, существенно выгоднее обычных кредитных договоров банка. Об этом стоит задуматься.

Краткий итог

Стать владельцем собственной недвижимости не всегда просто, ведь она стоит существенных денег, которых сейчас у вас может и не быть. Ипотека от застройщика является более выгодным кредитным предложением, чем рядовые тарифы банка. Здесь вы гарантировано получите финансовую поддержку на приобретение недвижимости при учете минимальных сроков рассмотрения вашего заявления. Согласитесь, что это очень достойное предложение.

 

Читайте также:

ipoteka-expert.com

Ипотека от застройщика (ипотечный кредит)

Ипотека очень сильно отличается от потребительского или иного, какого вида кредита. А ипотека для приобретения квартиры от строительной компании, застройщика, имеет свои особенности, отличные от ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке.

Чтобы хорошо понимать все ипотечные тонкости, необходимо узнать, как оформляется такая ссуда, где квартира приобретается на первичном рынке.

Какие есть выгодные условия или нюансы в банковских предложениях, как следует поступать, если внезапно застройщик обанкротился, а деньги клиента вложены и многие другие вопросы.

Что это такое

Сегодня рынок недвижимости, а также финансово-кредитных услуг готов предложить гражданам России неплохие варианты покупки квартир через застройщика. Это может быть сделано через оформление ипотечного договора с участием в долевом строительстве.

Или же можно приобрести уже готовую квартиру у застройщика через банк, заключая сделку купли-продажи через ипотечную программу кредитования.

Плотное сотрудничество между банками и строительными компаниями помогает клиенту банка максимально быстро, удобно и выгодно взять в ипотеку жилое помещение или квартиру.

Ипотекой от застройщика называют вид кредитования, займовая программа, которая отдельным способом прописывает условия залогового обременения самого объекта займа, а также дает клиенту возможность покупать квартиру по частям, но не дает возможности сразу же в ней проживать, после подписания займового соглашения с банком.

Во многом одной из особенностей такого вида ипотечного кредитования, как получение от застройщика квартиры, является самостоятельный выбор банка и строительной компании клиентом.

Есть условия, которые принуждают оформлять ссуду дорого, а есть такие, которые позволяют делать такие приобретения максимально выгодно.

Как взять

Сначала потенциальный заемщик может предварительно познакомиться с условиями и базовыми параметрами программ, а затем, подавать заявку с приложенными документами на получение ипотечной ссуды.

В случаях тесных партнерских отношений между банком и застройщиком, клиенту не понадобится даже приходить в офис банка – все можно оформить в офисе застройщика.

Но есть и варианты, когда программой удобно будет воспользоваться именно через банк. Всего выделяются несколько путей, когда можно от застройщика получить квартиру путем одалживания денежных средств в банке на оплату ее стоимости:

  1. Сделка с самим застройщиком.
  2. Сделка с банком, сотрудничающим с застройщиком.
  3. Стать долевым пайщиком – участником строительства, вкладывая одолженные у банка деньги в строительство многоквартирного дома, где будет квартира.
  4. Просто купить готовую квартиру в новостройке через застройщика.

В первом случае просто клиент приходит в офис застройщика, и ипотека оформляется через заключение договора с застройщиком, который сотрудничает с банком. Во втором случае делается то же самое, но только все наоборот.

Третий вариант говорит о том, что вы участвуете в строительстве многоквартирного дома своим финансированием, но при этом объем ваших вложений должен соответствовать стоимости будущей квартиры.

Последний вариант – это купля-продажа квартиры в построенном многоквартирном доме. Как правило, застройщик такие квартиры может продавать как с минимальной базовой отделкой, так и совсем без нее.

Выйти на застройщика можно через АИЖК – агентство ипотечного жилищного кредитования. Эта организация имеет множества предложений, среди которых встречаются довольно выгодные варианты. Процентные ставки могут встречаться от 9,9% до 13,25% годовых ставок.

Можно отметить несколько важных деталей, как оформить ипотеку от застройщика:

  1. Человек приходит в офис застройщика.
  2. Далее происходит изучение и выбор подходящей программы.
  3. При желании можно бронировать понравившийся объект недвижимости для ипотечного займа.
  4. Предполагаемый заемщик-покупатель подает заявление на имя застройщика.
  5. Заемщик выбирает банк среди множества других, которые предлагается застройщиком одним перечнем.
  6. Подается заявка в банк и ожидается, пока она будет рассмотрена.
  7. После одобрения банком заявления, оформляется ипотечная сделка.
  8. Застройщик заключает предварительный договор купли-продажи либо долевого участия.
  9. Зарегистрировать договор долевого участия либо купли-продажи в Росреестре, чтобы оформить обременение – квартира, приобретаемая в ипотеку, становится залогом перед банком, пока весь долг не будет выплачен клиентом.
  10. Заключается договор также еще и со страховыми компаниями.

При ипотечной сделке подаются в банк следующее документы:

  • документация на право собственности земли, на которой будет построен многоквартирный дом;
  • разрешение от государственных учреждений на строительство;
  • акт распределения недвижимости;
  • учредительная документация застройщика;
  • паспорт гражданский клиента;
  • подтверждение доходов справками – по форме банка, либо 2-НДФЛ;
  • договор по долевому участию в застройке;
  • технические документы от застройщика.

При необходимости банк имеет право потребовать предъявить и другие документы. К примеру, подтверждение официального трудоустройства – копия трудовой книжки. Либо же подтверждение брачных отношений – копия свидетельства о браке, либо его расторжении.

Обычно страхование при ипотечной ссуде в обязательном порядке должно быть имущественным и неимущественным, но исключительно по требованию банка. К первому виду относится покупка полиса на залоговое имущество.

Ко второму виду:

  • финансовые риски заимодавца;
  • обязательства клиента, оплачивать своевременно ипотеку.

Кроме обязательного вида страхования еще банк может потребовать и дополнительные виды защит.

К ним могут относиться следующие варианты полисов:

  • от потери работы;
  • страхование жизни и здоровья;
  • от несчастных случаев;
  • титульное страхование и прочее.

Договор кредитования в обязательном порядке следует регистрировать совместно с договором купли-продажи.

Изначально право собственности регистрируется в ЕГРП обязательно на клиента-покупателя, а затем, временно переводится банку, как залоговое обязательство.

Как только ипотечная ссуда будет целиком погашена клиентом, так сразу же обременение в Росреестре будет аннулировано и право собственности полностью перейдет бывшему ипотечному клиенту.

Где можно получить

Оформить ипотечный кредит от застройщика можно в следующих компаниях:

  • ЖК Пироковская Ривьера;
 Банк  Годовые ставки, %  Минимальный первоначальный взнос  Срок  Возраст заемщика
 Сбербанк  От 11,4%  От 15%  до 30 лет  От 21 до 75 лет
 ВТБ 24  От 11,9%  От 20%  до 30 лет  От 21 до 60 лет
 Россельхозбанк  От 11,7%  От 20%  до 30 лет  От 21 до 65 лет
 Банк Открытие  От 11,2%  От 30%  до 30 лет  От 18 до 65 лет
 Промсвязьбанк  От 11,9%  От 20%  до 25 лет  От 21 до 60 лет
 Банк  Ставка
 Банк Открытие  от 8.75 %
 ВТБ 24  от 9.4 %
 Абсолют Банк  от 10 %
 Газпромбанк  от 10.8 %
 Сбербанк  от 10.9 %
 Райффайзен банк  от 11 %
  • ЖК «Квартал 38А»  аккредитирован банками: ВТБ24, Юникредит, Газпромбанк, Возрождение, Абсолют банк, ДельтаКредит.

Ипотека от застройщика без первоначального взноса

В 2018 году предложения от застройщиков, которые бы не включали в программу займа обязательное внесение первоначального платежа, встречаются крайне редко и не так популярны среди строительных компаний, как программы с внесением аванса.

Если же оформлять ипотеку у застройщика с привлечением банковской организации, тогда есть больше шансов получить ссуд без оплаты первоначального взноса.

Но зато в банках понадобится предоставлять иного рода гарантии финансовой состоятельности.

Это и страхование, и поручительство созаемщиков, и предъявление обширного пакета бумаг, в том числе и на второй добавочный залог – ликвидное имущество.

Ипотеку без первоначального взноса можно получить от таких застройщиков:

  • Город-Парк Переделкино Ближнее;
 Банк  Первоначальный взнос  Ставка  Срок
 Металлинвестбанк  0%  14%  от 1 до 25 лет
 СМП БАНК  0%  14%  от 3 до 10 лет
 Райффайзен банк  0%  11.9%  от 1 до 25 лет
 Банк Открытие  0%  17 %  от 5 до 30 лет
 ТрансКапитал  Банк  0%  18-20 %  от 3 до 15 лет
  • Лайнер Дом на Ходынке предлагает ипотеку без первоначального взноса в банке Возрождение с базовой процентной ставка 13 % годовых до 30 лет;
  • ЖК Малая искра.
 Банк  Процентная ставка  Срок  Первоначальный взнос
 Сбербанк  10.9 %  до 30 лет  20 %
 Газпромбанк  11.3 %  до 30 лет  20 %
 ТрансКапиталБанк  11.99 %  до 25 лет  20 %
 ДельтаКредит  10.45 %  до 25 лет  20 %
 Абсолют Банк  11.2 %  до 30 лет  20 %

Что делать, если застройщик обанкротился

Гражданам, которые собираются брать ипотеку через застройщика, нужно быть крайне внимательным к самой строительной компании, ее опыту работу на рынке, отзывам клиентов, ее рентабельности, стабильности.

Очень важно обратиться к правовой или нормативной базе застройщика, насколько он следует всем нормам СНиП, пожарной безопасности и прочим требованиям для возведения зданий жилого фонда.

Помимо этого еще очень важно детально и тщательно изучать план дома, будущей квартиры.

Когда строительная компания проходит процедуру признания банкротом, у заемщиков-покупателей может образоваться риск остаться без имущества и без возврата уже уплаченных денежных средств.

Сегодняшняя процедура банкротства предусматривает страхование ответственности застройщика, если отношения с клиентами были оформлены после 1.01.14 г. по закону №214-ФЗ.

Ответственность перед пайщиками или покупателями несут девелоперы или страховые компании.

В тех случаях, когда застройщик стал банкротом нужно следовать определенному алгоритму:

  1. После признания банкротом застройщика.
  2. Дольщик должен подать иск в суд на застройщика.
  3. Суд определит ему выплату компенсации тех денег, которые уже были внесены, но оплата будет производиться дольщикам в третью очередь.

Но специалисты юридической практики рекомендуют все, же отсуживать имущество, а не денежные средства. Потому что пока третья очередь дойдет денег может просто не хватить.

Иногда дольщики даже создают для этих целей специальные общества – ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), которые оплачивают работу строителей, подрядчиков. Все это делается с целью достроить недвижимость, но такие случаи сейчас пока редкие.

Преимущества и недостатки

К преимуществам покупки квартиры у застройщика можно отнести следующие факторы:

  1. Проценты по ипотеке существенно ниже, чем при покупке недвижимости на вторичном рынке.
  2. Сбор необходимой документации может осуществляться при помощи застройщика, его консультаций, советов.
  3. Заявки застройщики рассматривают быстрее, чем в банке, ведь они заинтересованы в том, чтобы у них было как можно обширная клиентская база.
  4. Одобрение заявок в большинстве случаев имеет место именно у застройщиков, чем, если действовать через банк.
  5. Можно в банк вообще не обращаться и всегда действовать при оформлении через застройщика.
  6. Именно застройщик не требуется подтверждения доходов справками, в этом вопросе процедура оформления получается намного проще и быстрее.
  7. Иногда страхования не нужно, если заем будет оформляться не через банк, а только у одного застройщика.
  8. Оплачивается ипотека равнодольно – аннуитетными платежами, равными частями.
  9. Есть некоторые программы, когда не нужно платить первоначальный аванс.
  10. Есть возможность приобрести от застройщика недвижимость для жилья по государственной программе или с субсидией для военных, с материнским капиталом для семей, родивших детей и с прочими льготами.

Самым большим плюсом будет именно тот случай, где ипотеку разрешается взять без внесения авансового платежа – части стоимости.

Когда ипотека оформляется без участия банка, только у застройщика, то этот заем можно будет назвать больше рассрочкой, чем кредитом.

К недостаткам относят следующие моменты:

  1. Срок займа не будет превышать 12 месяцев в классических случаях. Лишь иногда застройщик может предложить программу, где можно оформить покупку в кредит недвижимости на 2-3 года.
  2. Обязательно придется погасить 40-50% стоимости недвижимости. Очень много застройщиков хотят, чтобы стоимость квартиры была погашена сразу максимально большой суммой.
  3. Отсутствие страховки, порой, воспринимается большим минусом. Особенно когда у заемщика могут возникнуть проблемы с платежеспособностью.
  4. Ипотеку именно от застройщика могут себе позволить только те, кто имеет крупные суммы или возможности крупных займов.
  5. Если приобретается квартира по договору долевого участия, тогда минусом является тот факт, что сразу в квартире проживать заемщик не будет, ведь ее еще не существует.
  6. Гарантий того, что новострой будет завершен в срок, не предоставляется. Поэтому заемщикам зачастую приходится долго ждать, пока можно будет уже въезжать в новую квартиру.

В большинстве случаев заемщикам выгоднее брать ипотеку на более долгий срок, чем 3 года. Не все клиенты имеют такую возможность – оплатить стоимость квартиры за 2-3 года.

К тому же при максимально сокращенных сроках кредитования автоматически увеличивается сумма ежемесячных платежей.

Не у всех зарплата позволит погашать каждый месяц такие большие суммы, которые предлагаются застройщиком.

Поэтому в этом плане приобретение квартиры через застройщика может быть не всегда удобным именно из-за сроков займа.

Приобрести недвижимость в ипотеку не всегда так просто, как может показаться. Есть множество вариантов, одним из которых является покупка квартиры в доме, который только будет строится.

Тем не менее, оценивая все «за и против», получается, что покупка квартиру через застройщика является выгодным вариантом покупки в долг такого имущества.

Тогда как в банке обычно и требования строже, дольше по времени происходит оформление, а также и проценты бывают завышенными.

Видео: Условия получения ипотеки

Ваши отзывы

finbox.ru

Банки охотно кредитуют застройщиков - публикация на Bankchart.ru

Банки охотно кредитуют застройщиков, но выделяют финансирование только под определенные проекты и контролируют целевое расходование средств

Объемы кредитования застройщиков на Северо-Западе пока не вернулись на докризисный уровень, хотя банки финансируют строительные проекты куда более охотно, чем два года назад. Тем не менее кредиторы по-прежнему относят данную категорию заемщиков к одним из наиболее рискованных и предъявляют к ним более жесткие требования, нежели к клиентам многих других отраслей.

Строительная отрасль была одной из первых, которые пострадали в кризис 2008 года, что не могло не сказаться на качестве портфелей банков, активно кредитовавших этот рынок. В результате многие финансовые организации прекратили работать с такими заемщиками, да и возвращались они в этот сегмент очень осторожно.

Сейчас, когда строительный рынок растет и эксперты оценивают ситуацию в отрасли как стабильную, кредитные учреждения готовы финансировать застройщиков, но стали предъявлять к ним более жесткие требования. «Подходы к кредитованию строителей изменились. Банки ужесточили требования к финансированию строительных проектов, тем более что на финансовом рынке есть некоторое ожидание нестабильности, – подтверждает вице-президент МБСП Максуд Купров. – А это, несомненно, отразится на конъюнктуре спроса и на квартиры, и на коммерческую недвижимость. Соответственно, проекты должны обладать большим запасом прочности в случае развития неблагоприятной ситуации на рынке».

Точка возврата

Заемщики этой категории для большинства банков изначально являются рискованными. Этому есть логичное объяснение, не связанное с политикой отдельных участников рынка: повышенный риск незавершенного строительства и сложности с реализацией непрофильных активов по адекватной стоимости в случае возникновения проблем у заемщика. Даже по завершении кризиса многие строительные компании так и не смогли восстановиться.

«Но есть один важный нюанс: многие активные участники рынка Северо-Запада, в том числе и мы, оценивают не просто риски отрасли, а проект, для которого требуется финансирование, – рассказывает управляющий директор по кредитованию банка „КИТ Финанс“ Сергей Суворов. – И это уже совсем другая история. Несмотря на отраслевые ограничения, одни компании банки кредитуют, а другие – нет. То есть в первом случае при индивидуальной оценке можно выяснить, что риски вполне приемлемые». Значение имеет не только узнаваемость компании, но и много частных факторов, например тип объекта, точное попадание в целевую аудиторию потенциальных покупателей или арендаторов.

Как утверждают банкиры, смещение фокуса в оценке рисков на жизнеспособность конкретного проекта и финансовое состояние компании-заемщика позволяет кредитовать объекты с нулевой степенью готовности. «Ограничений непосредственно по объектам строительства нет, если проект экономически проработан и обоснован, а заемщик финансово устойчив. Кредиты могут быть предоставлены с момента получения разрешительной документации», – объясняет руководитель дирекции по работе с крупными клиентами Северо-Западного регионального центра Банка ВТБ Сергей Григорьев.

Немаловажным фактором остается готовность застройщика участвовать в проекте собственными средствами. До кризиса отрасль была одной из наиболее закредитованных, что сыграло свою роль в ее крахе в кризис, несмотря на это в настоящее время застройщики не стремятся увеличивать долю собственных средств в общем финансировании проекта. «Исходя из объема поступающих к нам заявок, активность застройщиков находится на уровне не ниже, чем в докризисный период. Соотношение собственных и заемных средств меняется в пользу увеличения собственных, как правило, только по требованию финансирующего банка», – подчеркивает управляющий филиалом НОМОС-БАНКа в Санкт-Петербурге Виктор Питернов. Он отмечает, что наличие всей необходимой исходно-разрешительной документации по проекту и вложение инициатором проекта собственных средств в размере не менее 20% бюджета – обязательные условия рассмотрения проектов.

Со всех сторон

Наиболее распространенная на данный момент схема финансирования строительных объектов – выделение кредитной линии под конкретный проект застройщика. Подобный вариант интересен банку прежде всего потому, что позволяет снизить риски. «Выделяя кредитную линию, банк контролирует целевое использование заемных средств под каждый объект, а также исполнение проекта в соответствии с бизнес-планом, – поясняет Максуд Купров. – Кредитору важны не столько залоги, сколько понимание и уверенность в том, что заемщик самостоятельно сможет реализовать проект и погасить задолженность перед ним».

Действительно, открытие кредитной линии – наиболее эффективная модель взаимодействия: банку проще в режиме реального времени понять, как движется проект, куда идут денежные потоки. При других вариантах сделать это сложнее. Возобновляемая это линия или нет, зависит от уровня риска застройщика и истории его взаимоотношений с кредитной организацией. «Возможно кредитование компаний строительной отрасли не только на финансирование строительных проектов, но и, например, на приобретение новых пятен под застройку или предприятий стройиндустрии. В таком случае режимы кредитования устанавливаются согласно действующим внутренним документам банка индивидуально по каждой заявке исходя из целей кредитования, источников погашения и прочих факторов», – говорит старший вице-президент – директор инвестиционной дирекции банка «Санкт-Петербург» Михаил Фрид.

Зачастую банки, развивающие ипотеку, сотрудничают с застройщиками сразу по двум направлениям: финансируют возведение объекта и аккредитовывают его по ипотечным программам. Помимо того что банк таким образом наращивает ипотечный портфель, он увеличивает гарантии успешного завершения проекта и может детальнее отслеживать финансовые потоки заемщика.

 «Банки стимулируют сбыт заемщика, тем более улучшая показатели эффективности финансируемого проекта, и при грамотной оценке строительного проекта получают неплохой портфель с точки зрения надежности и доходности ипотечных кредитов», – считает Купров. Для кредитора важно увеличение спроса на строящееся жилье, в том числе за счет ипотечного кредитования, так как выручка от реализации обычно является основным источником погашения кредита, полученного в банке на финансирование проекта в области жилищного строительства, добавляет Фрид.

Удержать равновесие

Что касается сроков кредитования, то в среднем они составляют два года – пять лет, однако все зависит от масштабности и экономики проекта. Предпосылок для их увеличения банкиры не видят, опять же в связи с нестабильностью в экономике. «Как правило, кредитные ресурсы предоставляются на срок реализации проекта плюс один год, – комментирует Сергей Григорьев. – Средний срок кредитования – три года. Мы предпочитаем работать с компаниями, которые имеют замкнутый производственно-строительный цикл, с давней историей на рынке. Они четко планируют финансовые и производственные потоки».

По наблюдениям банкиров, объемы финансирования застройщиков пока не вышли на докризисный уровень, хотя их спрос на заемные средства практически достиг показателей 2008 года. «Это свидетельствует о том, что кредиторы четко просчитывают риски. Тогда как застройщики активно пытаются привлекать кредиты, хотя бы по той причине, что в этой отрасли сложно расти без заемных средств», – полагает Суворов.

Смягчение требований к строителям в ближайшей перспективе банкиры не прогнозируют. Напротив, по мнению Максуда Купрова, в условиях ожидания ухудшения ситуации в экономике банки могут начать их ужесточение. Есть вероятность и роста ставок по таким ссудам. Тем не менее пока ситуацию можно охарактеризовать как сбалансированную: кредиторы заинтересованы в крупных клиентах, но сохраняют трезвый подход к их оценке, а застройщики, в свою очередь, вкладываются в развитие проектов. Остаются кредитные организации, в том числе из ряда крупных федеральных игроков, которые после кризиса приняли решение не возвращаться в этот сегмент, однако при благоприятном развитии событий и они могут вернуться на рынок.

Опубликовано на сайте: 10.10.2012

Автор: Ольга Великанова

Источник: http://expert.ru/northwest/

www.bankchart.ru

Ипотека квартиры от застройщика по договору займа

Ипотечных программ, предоставляемых российскими банками, предостаточно, однако жилищная проблема до сих пор для многих россиян стоит на первом плане. Причины данной ситуации заключаются в высоких требованиях банков и относительно длительной процедуре рассмотрения заявки кредиторами и принятия окончательного решения. При этом для получения одобрения кредитной организации, заемщику необходимо иметь довольно высокий официальный доход. Выполнить все условия банка получается не у всех желающих взять ипотеку, поэтому многие соискатели жилья ищут альтернативные варианты.

Ипотека квартиры от застройщика по договору займа

Одним из наиболее оптимальных решений является ипотека от застройщика. Сегодня наблюдается повышенный интерес к строящемуся жилью. Популярность ипотечной квартиры от застройщика по договору займа связана с адекватной стоимостью недвижимости и с наиболее лояльными требованиями, которые предусматривает договор от застройщика. Чаще всего ипотека от застройщика предполагает, что заемщик приобретает жилье в строящемся доме. А разница стоимости между готовым и строящимся жильем нередко бывает больше чем в 2 раза.

Недвижимость в ипотеку от застройщика

Как показывает практика, застройщик может предложить заемщику два варианта заключить договор займа на приобретение квартиры:

  • Оформить договор с банком-партнером застройщика
  • Заключить договор займа непосредственно с застройщиком.

В первом случае заемщик оформляет обычную ипотеку, однако, благодаря тому, что застройщик заключил партнерский договор с данной кредитной организацией, банк предоставляет заемщику льготный процент по ипотечному кредиту. Участвуя в таких программах, застройщик, с одной стороны обеспечивает банк клиентами, с другой стороны помогает заемщику получить все необходимые документы относительно квартиры в кратчайшие сроки, а процедура утверждения объекта залога кредитором происходит значительно быстрее.

Во втором случае застройщик предлагает заемщику заключить договор ипотеки на срок от 6 до 12 месяцев, иногда до 2-х лет. При этом данный вариант подходит только тому заемщику, который сможет заплатить, как минимум 50% от стоимости квартиры, которую он планирует приобрести. Зато в случае заключения сделки займа с застройщиком нет необходимости страховать ипотеку и производить независимую оценку, однако страхование помогает заемщику защитить себя от всякого рода рисков и недобросовестных застройщиков.

Таким образом, вариант заключения соглашения о займе напрямую с застройщиком подойдет для тех, кто уже располагает большей частью стоимости квартиры и обладает доходом достаточным для погашения ипотеки в короткий срок. Вариант взаимодействия с банком-партнером застройщика будет выгодно для тех, кто готов погашать кредит в течение более продолжительного времени и заметно меньшими частями сумм.

Плюсы и минусы ипотеки от застройщика

Ипотека от застройщика обладает рядом других достоинств, впрочем, как и недостатков, которые мы сейчас разберем:

Плюсы ипотеки от застройщика. Хоть подобные предложения встречаются только в крупных городах РФ, где жилищный фонд постоянно обновляется и расширяется, там, где возможен подобный вид займа, данная услуга очень популярна. Ее основной плюс заключается в том, что от желающего стать владельцем квартиры, не потребуется огромного пакета документов, как для ипотечного кредита в банке. Кроме того, застройщики не так требовательны к подтверждению кредитоспособности заемщика, лишь бы хозяин жилья своевременно осуществлял платежи, а досрочному погашению — застройщик только рад.

К тому же нет необходимости в каких-либо дополнительных залогах (например, залог банку), так как заемщик станет полноправным собственником жилья только после того, как весь долг будет выплачен. До этого момента недвижимость находится в собственности у застройщика. Кроме того, покупатель при желании может избежать расходов на страхование жилья и оценку недвижимости для ипотеки. Даже если у заемщика испорчена кредитная история, то он все равно сможет получить ипотеку, ведь застройщик не сможет, да и не захочет копаться в кредитном прошлом клиента.

Преимущества и недостатки ипотеки от застройщика

Наряду с существенными плюсами, к сожалению, в не банковской ипотеке имеются и недостатки займа от застройщика:
  • Процентная ставка, как правило, на 3%-4% выше ставки по ипотеке в обычной кредитной организации
  • Сроки погашения кредита не превышают 24 месяцев, соответственно и существенно увеличивается размер ежемесячных выплат по ипотеке
  • Размер первоначального взноса в размере не менее 50% стоимости выбранной недвижимости. Однако чем больше первый взнос, тем меньше процентная ставка!

Поэтому, решив взять ипотеку на квартиру непосредственно у самого застройщика, нужно быть крайне внимательным. Перед заключением соглашения следует тщательно проверить фирму, которая возводит жилой дом, узнать, как долго она работает на рынке недвижимости, сколько домов данная организация уже сдала, почитать отзывы о фирме со стороны других клиентов. Всю информацию о любой фирме можно легко найти в Интернете, и если вы в Сети не найдете ничего, то это уже повод задуматься.

Не стоит обращаться в компании малоизвестные или взаимодействовать с фирмами, у которых плохая репутация, даже если предлагают вам очень выгодные условия. Кстати, если условия застройщика слишком лояльные, то это тоже повод насторожиться. В противном случае после уплаты внушительного первоначального взноса, вы рискуете или вовсе не получить свое жилье или получить его гораздо позже того срока, который был указан в контракте.

Так, именно соглашению с застройщиком необходимо уделить наиболее пристальное внимание. В договоре должны быть четко указаны сроки сдачи дома в эксплуатацию, условия в новой квартире, ставка по займу, размер ежемесячной выплаты и окончательная стоимость недвижимости. Если заемщик не обладает юридическими познаниями в данной области, то ему лучше обратиться за консультацией перед подписанием контракта к опытному юристу.

moezhile.ru

Банки охотно кредитуют застройщиков

Банки охотно кредитуют застройщиков, но выделяют финансирование только под определенные проекты и контролируют целевое расходование средств

Объемы кредитования застройщиков на Северо-Западе пока не вернулись на докризисный уровень, хотя банки финансируют строительные проекты куда более охотно, чем два года назад. Тем не менее кредиторы по-прежнему относят данную категорию заемщиков к одним из наиболее рискованных и предъявляют к ним более жесткие требования, нежели к клиентам многих других отраслей.

Строительная отрасль была одной из первых, которые пострадали в кризис 2008 года, что не могло не сказаться на качестве портфелей банков, активно кредитовавших этот рынок. В результате многие финансовые организации прекратили работать с такими заемщиками, да и возвращались они в этот сегмент очень осторожно.

Сейчас, когда строительный рынок растет и эксперты оценивают ситуацию в отрасли как стабильную, кредитные учреждения готовы финансировать застройщиков, но стали предъявлять к ним более жесткие требования. «Подходы к кредитованию строителей изменились. Банки ужесточили требования к финансированию строительных проектов, тем более что на финансовом рынке есть некоторое ожидание нестабильности, – подтверждает вице-президент МБСП Максуд Купров. – А это, несомненно, отразится на конъюнктуре спроса и на квартиры, и на коммерческую недвижимость. Соответственно, проекты должны обладать большим запасом прочности в случае развития неблагоприятной ситуации на рынке».

Точка возврата

Заемщики этой категории для большинства банков изначально являются рискованными. Этому есть логичное объяснение, не связанное с политикой отдельных участников рынка: повышенный риск незавершенного строительства и сложности с реализацией непрофильных активов по адекватной стоимости в случае возникновения проблем у заемщика. Даже по завершении кризиса многие строительные компании так и не смогли восстановиться.

«Но есть один важный нюанс: многие активные участники рынка Северо-Запада, в том числе и мы, оценивают не просто риски отрасли, а проект, для которого требуется финансирование, – рассказывает управляющий директор по кредитованию банка „КИТ Финанс“ Сергей Суворов. – И это уже совсем другая история. Несмотря на отраслевые ограничения, одни компании банки кредитуют, а другие – нет. То есть в первом случае при индивидуальной оценке можно выяснить, что риски вполне приемлемые». Значение имеет не только узнаваемость компании, но и много частных факторов, например тип объекта, точное попадание в целевую аудиторию потенциальных покупателей или арендаторов.

Как утверждают банкиры, смещение фокуса в оценке рисков на жизнеспособность конкретного проекта и финансовое состояние компании-заемщика позволяет кредитовать объекты с нулевой степенью готовности. «Ограничений непосредственно по объектам строительства нет, если проект экономически проработан и обоснован, а заемщик финансово устойчив. Кредиты могут быть предоставлены с момента получения разрешительной документации», – объясняет руководитель дирекции по работе с крупными клиентами Северо-Западного регионального центра Банка ВТБ Сергей Григорьев.

Немаловажным фактором остается готовность застройщика участвовать в проекте собственными средствами. До кризиса отрасль была одной из наиболее закредитованных, что сыграло свою роль в ее крахе в кризис, несмотря на это в настоящее время застройщики не стремятся увеличивать долю собственных средств в общем финансировании проекта. «Исходя из объема поступающих к нам заявок, активность застройщиков находится на уровне не ниже, чем в докризисный период. Соотношение собственных и заемных средств меняется в пользу увеличения собственных, как правило, только по требованию финансирующего банка», – подчеркивает управляющий филиалом НОМОС-БАНКа в Санкт-Петербурге Виктор Питернов. Он отмечает, что наличие всей необходимой исходно-разрешительной документации по проекту и вложение инициатором проекта собственных средств в размере не менее 20% бюджета – обязательные условия рассмотрения проектов.

Со всех сторон

Наиболее распространенная на данный момент схема финансирования строительных объектов – выделение кредитной линии под конкретный проект застройщика. Подобный вариант интересен банку прежде всего потому, что позволяет снизить риски. «Выделяя кредитную линию, банк контролирует целевое использование заемных средств под каждый объект, а также исполнение проекта в соответствии с бизнес-планом, – поясняет Максуд Купров. – Кредитору важны не столько залоги, сколько понимание и уверенность в том, что заемщик самостоятельно сможет реализовать проект и погасить задолженность перед ним».

Действительно, открытие кредитной линии – наиболее эффективная модель взаимодействия: банку проще в режиме реального времени понять, как движется проект, куда идут денежные потоки. При других вариантах сделать это сложнее. Возобновляемая это линия или нет, зависит от уровня риска застройщика и истории его взаимоотношений с кредитной организацией. «Возможно кредитование компаний строительной отрасли не только на финансирование строительных проектов, но и, например, на приобретение новых пятен под застройку или предприятий стройиндустрии. В таком случае режимы кредитования устанавливаются согласно действующим внутренним документам банка индивидуально по каждой заявке исходя из целей кредитования, источников погашения и прочих факторов», – говорит старший вице-президент – директор инвестиционной дирекции банка «Санкт-Петербург» Михаил Фрид.

Зачастую банки, развивающие ипотеку, сотрудничают с застройщиками сразу по двум направлениям: финансируют возведение объекта и аккредитовывают его по ипотечным программам. Помимо того что банк таким образом наращивает ипотечный портфель, он увеличивает гарантии успешного завершения проекта и может детальнее отслеживать финансовые потоки заемщика. «Банки стимулируют сбыт заемщика, тем более улучшая показатели эффективности финансируемого проекта, и при грамотной оценке строительного проекта получают неплохой портфель с точки зрения надежности и доходности ипотечных кредитов», – считает Купров. Для кредитора важно увеличение спроса на строящееся жилье, в том числе за счет ипотечного кредитования, так как выручка от реализации обычно является основным источником погашения кредита, полученного в банке на финансирование проекта в области жилищного строительства, добавляет Фрид.

Удержать равновесие

Что касается сроков кредитования, то в среднем они составляют два года – пять лет, однако все зависит от масштабности и экономики проекта. Предпосылок для их увеличения банкиры не видят, опять же в связи с нестабильностью в экономике. «Как правило, кредитные ресурсы предоставляются на срок реализации проекта плюс один год, – комментирует Сергей Григорьев. – Средний срок кредитования – три года. Мы предпочитаем работать с компаниями, которые имеют замкнутый производственно-строительный цикл, с давней историей на рынке. Они четко планируют финансовые и производственные потоки».

По наблюдениям банкиров, объемы финансирования застройщиков пока не вышли на докризисный уровень, хотя их спрос на заемные средства практически достиг показателей 2008 года. «Это свидетельствует о том, что кредиторы четко просчитывают риски. Тогда как застройщики активно пытаются привлекать кредиты, хотя бы по той причине, что в этой отрасли сложно расти без заемных средств», – полагает Суворов.

Смягчение требований к строителям в ближайшей перспективе банкиры не прогнозируют. Напротив, по мнению Максуда Купрова, в условиях ожидания ухудшения ситуации в экономике банки могут начать их ужесточение. Есть вероятность и роста ставок по таким ссудам. Тем не менее пока ситуацию можно охарактеризовать как сбалансированную: кредиторы заинтересованы в крупных клиентах, но сохраняют трезвый подход к их оценке, а застройщики, в свою очередь, вкладываются в развитие проектов. Остаются кредитные организации, в том числе из ряда крупных федеральных игроков, которые после кризиса приняли решение не возвращаться в этот сегмент, однако при благоприятном развитии событий и они могут вернуться на рынок.      

Санкт-Петербург

expert.ru

Чем обернется для застройщиков и покупателей квартир отмена долевого финансирования

До 2020 г. долевое строительство будет отменено и заменено на проектное финансирование строящихся объектов с привлечением банковских кредитов. Скоро девелоперы не смогут продавать квартиры «на стадии котлована», и это самая серьезная реформа всего жилищного строительства фактически за всю современную историю России. Так государство хочет решить проблему обманутых дольщиков: эта тема снова стала в конце года острой на фоне нескольких крупных замороженных строек.

По новым правилам с применением проектного финансирования в схеме «строитель – покупатель» появится посредник – банк, который будет распоряжаться всеми финансовыми потоками, мониторить деятельность застройщика на протяжении всего строительства объекта. А если сроки строительства будут нарушены, финансовая устойчивость девелопера пошатнется или сработают еще какие-то триггеры, достраивать дом будет другая компания. Риски будут переложены на банк, а он, в свою очередь, еще осторожнее (чем дольщики – частные лица) будет подходить к кредитованию девелоперов.

Что хорошего

Положительных эффектов несколько. Первый – такой порядок однозначно повысит прозрачность рынка и очистит его от недобросовестных игроков. Второй – улучшение качества строящихся объектов, в том числе в части социальной инфраструктуры.

По подсчетам «Опоры России», в 2014–2016 гг. в стране было построено 220 млн кв. м жилья (в 2017 г. будет построено еще около 70 млн кв. м), а продалось в два раза меньше. В таких условиях застройщикам непросто продавать квартиры, и при отмене долевого строительства ситуация еще усугубится: недвижимость потеряет еще и свои преимущества авансовой покупки, когда на этапе котлована купить квартиру можно на 20–30% дешевле.

На протяжении более 10 лет мощным стимулом для роста объемов строительства выступала именно долевая форма финансирования, регулируемая 214-ФЗ. За это время рынок не только рос, но и накопил массу проблем, и основная из них – недострой, несоблюдение сроков сдачи, обманутые покупатели квартир. В этом смысле замена «долевки» проектным финансированием должна действительно снизить риски для покупателей квартир с целью проживания – это третий положительный эффект.

Кажется, что все последствия исключительно позитивны: риски снижаются, спекулятивная составляющая минимизируется.

Обратная сторона

Но есть и обратная сторона. Нововведение снизит объем вводимого жилья, существенно ударит как по застройщикам, работавшим по долевой схеме, так и по их партнерам и подрядчикам, понизит маржу на рынке и в итоге повысит стоимость квартир. Собственно, сильное сокращение числа участников рынка, рост концентрации строительного сектора и повышение цен – это главные последствия для потребителей помимо снижения рисков.

Кроме того, конкуренция неизбежно станет слабее: ведь с рынка уйдут не только слабые и недобросовестные участники, но и вполне нормальные застройщики, которые не выдержат падения маржи. Будет расти государственное участие на рынке в различных квазигосударственных девелоперских структурах. Скорее всего, на рынке не останется небольших застройщиков – они просто не смогут найти финансирование. По нашим оценкам, число застройщиков сократится примерно на треть.

Кредиты для застройщиков по-прежнему останутся дорогими. Возможн, специальные программы рефинансирования не только ипотечных портфелей, но и кредитов строительным компаниям, а также распространение практики поручительств и гарантий на строительный сектор могли бы ослабить негативный эффект снижения доступности фондирования. Вряд ли можно ожидать того, что девелоперы и застройщики смогут активно привлекать ресурсы через облигационные займы – «премия за риск» самого рынка будет запретительной.

В итоге после отмены долевого строительства на рынке смогут работать именно финансово устойчивые игроки, дома будут чаще сдаваться в срок, мошенничество на рынке минимизируется.

Что будет с ценами

Рынок сначала отреагирует повышением цен, но через какое-то время адаптируется. По нашему мнению, в новой экономике строительства цены на недвижимость вырастут минимум на 15–20%. Самое главное – обеспечить фондирование на приемлемых условиях для оставшихся на рынке финансово устойчивых компаний: ведь без него есть риск сворачивания строительства жилья (кроме сегмента государственных застройщиков) на фоне минимальной готовности банков давать кредиты строительному сектору. И это тоже можно понять: строительный сектор сейчас антилидер по уровню просроченной задолженности по ссудам – по статистике Центробанка, более 20% составляет просрочка по этому сектору, при том что средний уровень по корпоративному кредитованию – около 7%, т. е. втрое меньше.

Банки работают со многими заемщиками малого бизнеса или, например, с компаниями аграрного сектора только потому, что есть специальные программы – гарантирования, рефинансирования портфелей, субсидирования ставок. Этот опыт можно в некоторой степени использовать для строителей, что нивелирует шок рынка от отмены долевого строительства и позволит повысить доступность жилья эконом-класса.

www.vedomosti.ru


Смотрите также